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房地产行业周报:成交环比下行 存量住房贷款利率改革

  重点城市一二手房周度成交环比回落。12 月21 日至27 日,本周重点城市一手成交面积同比-5.3%,环比-1.5%,同比、环比均下行;其中一线城市环比+38.4%,同比-1.9%,二线环比-8.4%,同比-10.9%,三线环比-8.8%,同比-15.4%。二手成交面积环比-1.2%,环比下行;其中一线城市环比+5.6%,二线环比-9.2%,三线环比+3.3%。12 月截至27 日,本月重点城市一手成交面积同比-4.6%,二手成交面积同比+14.7%。

      百城供地面积环比下行,整体库存回升,12 月推盘环比持平。本周百城土地供应建面环比-86.6%。其中,一线无供应,二线环比-98.2%,三线环比64.1%;挂牌均价环比-48.9%,其中一线无供应,二线环比+93.4%,三线环比+32.2%。一二三线库存均回升,去化周期增加,整体去化月数为8.8 个月,其中一线城市去化月数为10.5 个月,二线为5.9 个月,三线为15.7 个月。根据我们统计的28 城动态数据,截至27 日,本月推盘总量724 个,环比基本持平,其中一线环比+54%,二线环比-7%,三线环比+3%。

      行业要闻。中办、国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,提出全面取消城区常住人口300 万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300 万至500 万的大城市落户条件。中国人民银行发文通知,明年3-8 月存量浮动利率贷款定价基准可选择转换为LPR。



      行业观点

      继续看好房地产板块表现。理由如下:1、近期融资渠道较之前更为通畅,12 月富力与首创H 股再融资获证监会批复,为2014年以来首次;总理近期提出将进一步采取降准等措施降低实际利率,预计明年一季度宏观流动性和信用保持宽松;2、落户政策放开已成趋势,12 月中办、国办提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300 至500 万的大城市落户限制,人口有望加速流动,催生新增住房需求,预计对2020 年全年销售构成支撑,预计全国销售金额仍有小幅正增长;3、当前重点房企业绩仍稳健且确定性强,但估值处于较低水平(对应2020 年平均PE 仅5.3 倍),且股息率高(平均股息率4.5%)。

      推荐两大主线:优质房企与物管行业。其中优质房企推荐万科A、保利发展、金地集团、阳光城、融创中国;物管行业推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新大正。

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